Почему Одесса неправильно развивается — мнение архитектора
Одесский урбанист и архитектор Аркадий Шупляков проанализировал проект будущего нового микрорайона возле одесского ипподрома и поделился своими размышлениями о будущем города на примере этого последнего масштабного проекта развития города. Напомним, что застройщик собирается возвести тринадцать 24-этажных высотки на 3000 человек. При этом паркомест всего 600, а садики или школа не предусмотрены.
«Недавно появилась новость о том, что у ипподрома появятся много новых высоток по 24 этажа. Реакции видел разные: кто-то был возмущен тем, что застроят ипподром, но как только узнал что это рядом сразу успокоился, кто-то возмутился тем что снова высотки, а не квартальная застройка, кто-то переживает за транспортный коллапс, а есть те, кто равнодушен, ведь это не центре, не склоны, не Французкий бульвар и не зелёная зона.
Расписывать почему высотная застройка — плохо не буду, про это написано много уже. Проблема у всей современной застройки одинакова – она строится не как место для жизни человека, а как средство зарабатывания денег, причем покупают ее многие так же с целью заработать, сдавая в аренду. Застройщики имеют полную свободу и монополию на выделении земли и застройку. Чиновникам отведена обслуживающая функция по выдаче всех необходимых документов, а профессиональное сообщество и жители полностью отодвинуты от процесса (конечно за исключением тех, кто работает на застройщика).
Обсуждение насчет того, а нужна ли там в целом жилая застройка даже не ведётся, ведь «рынок» в лице застройщика решил, что она там нужна. Если даже нужна, то в каком количестве, кто и как ее будет строить так же вопросы не поднимаются. По-хорошему, проект на такие крупные территории, еще до выделения земли должен быть разработан отдельным независимым бюро, на конкурсной или другой основе по заказу города. Участок проанализирован, распланирован, скорей всего в комплексе с близлежащими территориями (детальный план территории вроде должен выполнять эти функции, но как-то не очень выходит).
В таком проекте будут новые улицы, площади, общественные пространства (что застройщики почти никогда не делают). Между ними появятся уже участки более маленького размера (аналог кварталов в центре). Эти кварталы можно разделить на участки небольшого размера, среди них будут те, которые отводятся под социальную инфраструктуру. Так же необходимо установить локальные правила застройки для этого района (например, дома не выше 7 этажей). И только на этом этапе уже заниматься выделением земли.
Зачем такие сложности? Мне кажется, только так можно гарантировано достичь комфортного и справедливого для всех города. Делением участков мы позволяем получить в пользование землю не только крупным застройщикам, а и мелким и даже людям, которые хотят построить дом сами объединившись с единомышленниками*(см. в конце). А самое главное, что это будут разные дома различных типологий от разных людей и архитекторов – только так возможно достичь архитектурного разнообразия (очень мала вероятность того, что один застройщик будет строить разные по виду дома). Таким образом район будет развиваться постепенно и не будет зависеть от личности одного застройщика. Так же, такой вид застройки более восприимчив к изменениям, ведь намного проще снести один дом в 3-6 этажей и на его месте построить новый, чем сносить дом в 24 (а ведь они тоже когда-то устареют). И в результате мы с течением времени получим район, в котором переплетутся различные эпохи и стили.
Участки и дворы небольшого размера укрепят социальные связи между соседями и будут способствовать развитию микросообществ. Ведь куда проще наладить отношение с 10-20 соседями, чем с сотней. Совместное управление домом станет проще (может и управляющие компании не понадобятся). В первых этажах таких домов смогут появляться не только крупные магазины и модные бренды, а и различный малый бизнес жильцов этого дома и района.
Зачем я все это написал? Может кто-то из кандидатов в депутаты или мэры прочтёт и переосмыслит своё видение на идеальную политику по застройке. Ведь от того, что мэр «нагнёт» застройщиков и заставит строить квартально, а не башни, многие проблемы всё еще смогут возникать: районы будут закрыты для посторонних забором, застройка будет однообразной и скучной, землю будут получать всё те же застройщики у которых есть на это деньги и влияние, а покупать эти квартиры будут не для того чтоб там жить, а чтоб сдавать в аренду.
*Практика стран Европы показывает, что в случае строительства дома без участия девелоперской компании, а просто объединением людей получается на 30-40% дешевле. Видел внутреннюю смету одного застройщика (украинского), по которой было видно, что себестоимость здания это 33% квартир в нем(остальное это сверхприбыль, расходы на менеджмент, маркетинг и тому подобное)
