Архитектор рассказал, что не так с жилой застройкой Одессы
Одесский архитектор Николай Чепелев подготовил публикацию для Ассоциации архитекторов Одессы о проблемах и перегибах современной жилой застройки в Одессе и к чему это уже приводит. Приводим текст его публикации полностью.
Архитектор Николай Чепелев
Основные документы, которые регламентируют застройку в Одессе – Генплан и Зонинг. Все городские кварталы включены в ту или иную территориальную зону, каждая из которых имеет разрешенные и допустимые виды застройки.
Что касается жилой застройки, то, в зависимости от зоны, существуют определенные ограничения по этажности, от 1-2 этажной застройки в зоне Ж-1 до 24-32 этажа в зоне Ж-5.
Если намерения застройщика не совпадают с положениями Зонинга, есть возможность корректировки или уточнения зонирования территории отдельного квартала при помощи Детального плана территории (ДПТ). ДПТ должен быть рассмотрен на градсовете и утвержден решением сессии.
Теперь о градостроительной политике в Одессе. Есть Генплан города. Там прописаны решения по развитию городских территорий. Большая часть из которых не будет реализована или будет, но в отдаленном будущем. Новые магистрали, многоуровневые развязки, районы с деловой или общественной застройкой существуют только на бумаге. Пока что, как показывает практика, намерения застройщика оказываются весомее не только градостроительной документации и ДБН, но и здравого смысла. Здравого смысла с точки зрения городского планирования. С точки зрения бизнеса все ок.
Сейчас все новое жилое строительство в Одессе можно разделить на несколько типов:
- Точечная высотная застройка в исторической части города. Есть такой документ – Историко-архитектурный опорный план (ИАОП). Согласно ему, вся застройка в историческом центре имеет четкие ограничения по высотности – высота зданий не должна превышать 18.6 метров, на углах кварталов – 21.3 метра. До недавнего времени у застройщика была лазейка – Историко-градостроительное обоснование (ИГО). С его помощью доказывалось, что новое здание от 7 до 18 этажей вполне вписывается в историческую среду, не изменяет структуру застройки и архитектурный облик центра города. Хотя элементарная математика показывает – 18.6 метров – это максимум 5 этажей, 21.3 – 6 этажей. Французский бульвар согласно ИОАП вообще должен иметь застройку малой этажности.
Примеры – Французский бульвар, Б.Арнаутская, пл.Толстого.
Две 18-этажные башни на площади Льва Толстого. Фото: http://trassae95.com/
- Точечная высотная застройка за пределами центра. Самые привлекательные участки под застройку – это, конечно, приморская часть города. Тут на первый план выходят инфраструктурные проблемы. Большие дома – это много новых жителей, которым нужно где-то отдыхать, лечиться, работать. Новые автомобили, которым нужно проехать и которые нужно где-то хранить. Это школьники, которым нужно где-то учиться. Это нагрузка на инженерные сети города.
Как правило, ДПТ для новой застройки показывает, что по соседству есть полупустые школы и поликлиники, пропускная способность дорог справится с увеличением количества машин, и все будет хорошо. Только если посмотреть на все новые проекты, то окажется, что речь идет об одних и тех же школах, детсадах, дорогах. И в жизни существующая инфраструктура не справляется.
- Застройка жилыми кварталами. Та же проблема, как и при точечной застройке. Конечно, часто в проектах показывают новые детские сады или школы, которые планируют построить во второй или третьей очереди строительства квартала. Тут возникают проблемы реализации этих обещаний, которые пока остаются на бумаге. Яркий пример – комплекс из нескольких Жемчужин на Каманина. В составе застройки должна быть школа, однако застройщик на части территории решил возвести еще пару многоэтажек, и трехэтажная школа с территорией превратилась в учебно-воспитательный комплекс на 6 этажей практически без участка. И это тоже пока только на бумаге.
Жилой комплекс на Каманина из шести 24-этажных зданий.
- Жилые микрорайоны на прилегающей к городу территории. Как самый яркий пример – микрорайон Радужный. Тут, естественно, даже соответствие Генплану города не требуется. А вся нагрузка – на городскую инфраструктуру.
Жилмассив «Радужный», который формально не находится в черте города, а фактически использует всю городскую инфраструктуру т коммуникации.
Новое жилье – это хорошо. Но сопутствующие проблемы оказываются проблемами города, а не застройщика. И как эти проблемы решать, начинают думать только после их возникновения. И часто они нерешаемые.
Что же делать? Во-первых, разрабатывать стратегию развития города. Генплан можно не учитывать, он решает вопросы землепользования в первую очередь. Даже если брать за основу проектные решения Генплана, практика показывает, что они не реализуются. В составе этой стратегии должна быть разработана концепция городского планирования. И самое главное – эта стратегия должна последовательно воплощаться в жизнь.
Во-вторых, выполнять существующие нормы и положения Генплана. Каким бы спорным он ни был, даже в нем не предусмотрены высотки в центре города или кварталы с плотностью населения, вдвое превышающую нормативную.
В третьих, требовать от застройщиков на проектной стадии реальных расчетов нагрузки на городскую инфраструктуру и мероприятий по их компенсации. Новые школы, решения по дорожной и инженерной сети должны реализовываться в первую очередь.
Но пока, к сожалению, изменений в городской политике в этом направлении не видно. А при отсутствии политической воли изменений в процессах застройки города вряд ли можно дождаться.
